Пострадавшая сторона уверенно требует возмещения ущерба? Главное – успокоиться и разобраться в проблеме, возможно, виноваты не Вы.

Посуетиться придется всем

Портал МетрПрайс.ру уже писал о том, что делать в ситуации, если соседи залили Вашу квартиру. Теперь разберем противоположную проблему – как правильно вести себя в том случае, если затопленной оказалась квартира Ваших соседей снизу. Не всегда в такой ситуации виноват собственник выше расположенной квартиры, а спор по сумме компенсации может дойти до суда.

Прежде всего, мы узнали у экспертов, кто в этой ситуации должен выяснять причину аварии и проводить оценку ущерба.

«Четких определений, кто именно (виновник или пострадавший) должен заниматься выяснением причин потопа и оценкой ущерба, нет, – говорит Светлана Матвеева, заместитель генерального директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – Но, как показывает практика, чаще всего эти вопросы приходится решать пострадавшей стороне, так как виновники стараются избежать ответственности», – рассказал эксперт.

Оцениваем ущерб

Чтобы провести оценку нанесенного ущерба, необходимо вызвать комиссию из управляющей компании, обслуживающей дом, либо же обратиться к независимым экспертам-оценщикам.

«Но в любом случае и те, и другие составляют акт, в котором указываются все повреждения, возникшие из-за залития, причина (прорыв труб, неисправность стиральной машины или крана) и время ЧП, – говорит Светлана Матвеева. – Эксперты также проводят фото- или видеосъемку, которые прикладывают к акту как наглядное доказательство.

В идеале при оценке ущерба должна присутствовать не только пострадавшая сторона, но и виновная».

Кто виноват в потопе: собственник, УК или кто-то еще?

Следует помнить, что не всегда в заливах виноваты собственники вышерасположенных квартир.

«Ответственность за залитие соседской квартиры ложится на плечи собственника, если оно произошло по его халатности, например, забыл закрыть кран, испортилась стиральная машина или протек слив в ванной, который он недавно (или давно) менял, – поясняет Светлана Матвеева («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»). – Если потоп произошел по причине оказания некачественных услуг управляющей компанией, то ответственность несет именно УК. Например, они меняли систему отопления или кран, и в результате этого в дальнейшем произошел потоп. Причем управляющая компания обязана будет возместить ущерб и всем собственникам, квартиры которых пострадали, в том числе и владельцу квартиры, где произошел прорыв труб. Но чтобы доказать вину УК, необходимо будет предъявить квитанции об оплате услуг.

Исключение может составить случай, если управляющая компания проводила, например, замену системы отопления всего стояка, то есть во всех квартирах в подъезде. Тогда можно будет сослаться на показания соседей и сохранившиеся у них документы».

Если управляющая «доуправлялась»

По словам юриста Александры Бекетовой, управляющая компания может быть признана виновной в заливе в случаях, если он произошел из-за разрыва радиатора или стояка отопления. «Поскольку они относятся к общему имуществу собственников, за него отвечает управляющая компания. Повреждение кровли (залив верхних этажей) или основных несущих конструкций здания (промерзание стен), течь трубопровода – это лишь некоторые случаи «недосмотра» со стороны управляющей компании за общедомовым имуществом», – пояснил эксперт.

Также следует помнить, что управляющая компания обязана дважды в год осматривать как здание в целом, так и его инженерное оборудование с целью выявления повреждений для дальнейшего проведения как текущего, так и капитального ремонта.

«Если осмотры не проводились, а в результате повреждения элемента общего имущества причинен ущерб, он подлежит взысканию с управляющей компании, поскольку при своевременном обнаружении повреждения можно было бы предпринять меры по его устранению, – говорит Александра Бекетова. – Если управляющая компания пренебрегла своими обязанностями по содержанию общедомовым имуществом и судом это будет установлено, вина в затоплении квартиры ляжет на управляющую компанию, и возмещать ущерб будет именно она».

А что же, если всё-таки бытовая техника подвела…

Стоит также рассмотреть случай, когда соседская квартира оказывается затопленной из-за вышедшей из строя у соседей сверху бытовой техники. Здесь надо помнить, что при установке стиральной машины или посудомойки на выполненные работы обычно дается гарантийный срок (при этом все документы и квитанции об оплате надо сохранять). По словам экспертов, если оборудование вышло из строя в течение указанного периода, и соседская квартира оказалась затоплена, то ответственность за аварию несет компания, проводившая установку и подключение техники.

Не соглашаться – Ваше право

Эксперты говорят, что в акте, который составляется комиссией из управляющей компании или независимыми специалистами, обязательно указывается сумма ущерба и причина потопа. Тем не менее, может случиться так, что выводы комиссии Вас не удовлетворят, а может быть, Вы и вовсе не согласитесь с тем, что имеете причастность к этому потопу.

«Чаще всего такое происходит, если вина за потоп лежит на управляющей компании, и она же проводит оценку последствий и устанавливает причину, – отмечает Светлана Матвеева («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»). – Как показывает практика, во-первых, в таком случае сумма причиненного ущерба чаще всего занижена (для минимизации расходов). Во-вторых, причину потопа комиссия может сформулировать не совсем корректно, и таким образом снять ответственность с управляющей компании.

Поэтому если собственник не согласен с заключением оценочной комиссии, которую вызывала пострадавшая сторона, он может самостоятельно пригласить независимых оценщиков, чтобы они установили причину. В дальнейшем итоговое решение будет выносить суд», – рассказал эксперт.

Если сумма ущерба за потоп кажется Вам завышенной

Мы также попросили экспертов прокомментировать довольно распространенную ситуацию: что делать, если Вы признаёте, что потоп произошёл по Вашей вине, но не согласны с суммой выставленного ущерба?

Светлана Матвеева («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»):

«Ситуации, когда виновник не согласен с суммой ущерба, встречаются довольно часто. Например, из-за затопления квартиры в ванной со стены отвалилось несколько плиток. Виновники, считая, что им придется компенсировать лишь покупку нескольких новых плиток и их укладку, обычно соглашаются возместить ущерб. Однако пострадавшим не всегда удается найти нужный отделочный материал, так как его могли снять с производства. В итоге владельцу приходится менять плитку во всей ванной. Увидев счет, виновник естественно отказывается его оплачивать, считая, что такие траты не обоснованы.

Если виновник не согласен с сумой ущерба, который установила комиссия, то итоговое решение будет выносить суд».

Юрист Александра Бекетова:

«Для начала стоит попробовать договориться с соседями, изложить свои аргументы, почему Вы считаете, что стоимость завышена и т.д., предложить свою сумму. Если все же не получается прийти с пострадавшими к «единому знаменателю», придется обратиться в независимое экспертное учреждение для оценки повреждений. Там составляется Экспертное заключение или Оценка повреждений, возникших в результате залива. С таким Экспертным заключением можно идти смело в суд».

Подведём краткий итог.

1. Далеко не всегда в заливе соседей виноват собственник вышерасположенной квартиры. Причиной могут быть и некачественные услуги УК, и неправильная установка бытовой техники, и некоторые другие факторы. Если Вы считаете, что у Вас именно такой случай, то стоит пригласить независимых оценщиков, чтобы установить причину.

2. Даже если выяснится, что потоп произошёл по Вашей вине, это не значит, что надо соглашаться с любой суммой ущерба, которую назовёт пострадавшая сторона. Попросите соседей пояснить их позицию, сообщите, что готовы привлечь для оценки ущерба независимых экспертов, а затем решать дело в суде.

В любом случае, как бы ни сложилась ситуация, лучше проявить активное участие в решении проблемы. Тогда для Вас потом не будут сюрпризом какие-либо выводы комиссии или сумма выставленного ущерба, да и с соседями договориться будет легче.